З 1 липня 2015 року, з прийняттям Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», в українському законодавстві з’явилося нове поняття – управитель багатоквартирного будинку.
Згодом, у 2018 році з введенням в дію частини норм Закону України «Про житлово-комунальні послуги» вимоги щодо діяльності управителів були деталізовані.
Хто такий управитель з точки зору чинного законодавства?
Відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управитель (фізична особа-підприємець або юридична особа) – суб’єкт підприємницької діяльності, який за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.
Тобто стати управителем може фізична особа-підприємець або юридична особа, які мають відповідні коди видів економічної діяльності (КВЕДи) та готові утримувати будинки.
Але не кожен ФОП або юридична особа є управителем. Для того, щоб отримати цей статус, така особа має бути обрана управителем за рішенням співвласників або призначена за результатами конкурсу.
При цьому, станом на сьогодні відповідно до Закону України «Про житлово-комунальні послуги» виконавчий орган місцевої ради (або інший орган – суб’єкт владних повноважень, якому делеговані функції із здійснення управління об’єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг) зобов’язаний оголосити і провести конкурс з призначення управителя у тримісячний строк з дня отримання протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку із проханням призначити управителя.
Рішення щодо цього питання вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. Тобто навіть конкурс з призначення управителя не може бути проведений без рішення співвласників багатоквартирного будинку.
За логікою чинного законодавства управитель – професіонал, якого співвласники обирають для забезпечення утримання свого будинку. Якщо співпраця з цією компанією не задовольняє співвласників вони мають усі можливості для того, щоб її змінити.
Чи мають право управляючі компанії, які утримують будинок, змінювати вартість своїх послуг?
В той же час, дедалі частіше трапляються випадки, коли співвласники отримують повідомлення від управляючої компанії, яка здійснює утримання будинку, що з певної дати вона стає управителем їхнього будинку і з цієї ж дати змінюється ціна її послуг.
Чи законні такі дії управляючої компанії? Ні, за умови, якщо співвласники на своїх зборах більшістю голосів не обирали її управителем та не надавали їй права змінювати ціну своїх послуг без погодження зі співвласниками.
До моменту обрання співвласниками управителя така компанія має надавати послуги з утримання будинку за останнім тарифом, який був затверджений до 10 червня 2018 року. З цієї дати органи місцевого самоврядування були позбавлені права затверджувати тарифи. Отже сьогодні тарифи на послугу з утримання будинку змінити неможливо, а компанії мають домовлятися зі співвласниками та бути обраними управителями для будинків.
Із запровадженням такої форми управління як управитель багатоквартирного будинку, фактично, була зруйнована монополія у сфері утримання будинків, оскільки тепер співвласники мають можливість впливати на те, хто і як буде обслуговувати їхній будинок. Співвласники мають пам’ятати головне – це багатоквартирний будинок належить їм, і саме вони мають право вирішувати, як ним управляти.
