ОСББ

 

 

 

 

 

 

     

 

Шановні представники ОСББ міста!

30 липня 2018 року о 10:00 в залі засідань міської ради буде проведена робоча зустріч з представниками комунальних служб. Запрошуємо представників ОСББ взяти участь у засіданні. 

 

 

 Оберіг

 

Опитувальник для ОСББ

Правовий статут асоціації ОСББ

Для тих, хто віддав перевагу створити ОСББ, наразі актуальним є питання стосовно доцільності наступного кроку — створення асоціації ОСББ. У зв’язку із цим пропонуємо з’ясувати, для кого та чим може бути привабливим створення такої асоціації, якими особливостями вирізняються її правовий статус і порядок створення тощо…

Розпочнімо з основ, звернувшись до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон про ОСББ), статтею 1 якого визначено:
«асоціація об’єднань співвласників багатоквартирного будинку — юридична особа, створена для представлення спільних інтересів об’єднань співвласників багатоквартирних будинків».

Ознайомившись із наведеною вище дефініцією, доходимо перших висновків:
1) асоціація ОСББ є юридичною особою, тож на неї поширюються всі загальні норми законів і підзаконних нормативно-правових актів, що встановлюють права й обов’язки для відповідних суб’єктів господарювання, регулюють порядок їх створення та припинення тощо;
2) призначення асоціації — представляти спільні інтереси ОСББ, що є її членами.

Якщо з першим висновком усе зрозуміло, то другий потребує коментарів. Так, у класичному найзагальнішому розумінні представництво передбачає вчинення дій від імені та в інтересах однієї особи у відносинах з іншою. Однак якщо ми надалі аналізуватимемо Закон про ОСББ, то дійдемо висновку, що законодавець, уживаючи у визначенні поняття «асоціація об’єднань співвласників багатоквартирного будинку» слово «представлення», заклав в останнє дещо інший (ширший) зміст. Пояснімо.

Згідно із ч. 2 ст. 12 Закону про ОСББ, за рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (усі або частково) управителю або асоціації. Окрім того, ч. 2 ст. 16 Закону про ОСББ передбачено: загальні збори об’єднання мають право делегувати асоціації, до якої входить об’єднання, частину повноважень своїх органів управління.
Як бачимо, в обох згаданих випадках вочевидь ідеться не стільки про представлення інтересів ОСББ, як про безпосереднє виконання асоціацією функцій останнього.
Тож, з урахування викладеного, більш коректним було б визначати асоціацію ОСББ як юридичну особу, створену для представлення спільних інтересів і реалізації завдань об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Виконання яких саме завдань буде покладено на асоціацію ОСББ — залежатиме від її членів і має бути закріплене в статуті асоціації. Зважаючи на положення ч. 2 ст. 16 Закону про ОСББ, котра не містить жодних спеціальних застережень, перелік повноважень, що можуть бути делеговані асоціації, — необмежений. Звісно ж, з урахуванням ч. 9 ст. 10 Закону про ОСББ, якою встановлена виключна компетенція загальних зборів співвласників (а це означає, що відповідні повноваження не можуть бути передані не лише асоціації ОСББ, але й іншим органам самого ОСББ).

Одразу ж зауважимо: асоціації ОСББ не є управителями багатоквартирних будинків у розумінні Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417):

  • по-перше, згідно з п. 7 ч. 1 ст. 1 Закону № 417, управителем може бути, зокрема, юридична особа — суб’єкт підприємницької діяльності, котра здійснює управління будинком на підставі договору зі співвласниками. Натомість асоціація ОСББ виконує функції з утримання, ремонту багатоквартирних будинків, забезпечення належних умов проживання тощо в силу статуту й рішень її членів. Жодних додаткових договорів зі співвласниками ОСББ, які є членами асоціації, законодавство укладати не вимагає;
  • по-друге, відповідно до вже цитованої вище ч. 2 ст. 12 Закону про ОСББ, за рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (усі або частково)управителю АБО асоціації. Тобто, як бачимо, законодавець чітко розмежовує управління багатоквартирним будинком із залученням управителя, і шляхом делегування відповідних функцій асоціації. Це, своєю чергою, однозначно вказує на неможливість ототожнення відповідних понять.

Окремо варто зупинитися на організаційно-правовій формі асоціації ОСББ. Так, поширеною є думка, що остання — це громадська спілка (згідно з Класифікацією організаційно-правових форм господарювання ДК 002:2004 (далі — Класифікація ДК 002:2004) — спілка об’єднань громадян), і на неї поширюється дія Закону України «Про громадські об’єднання» від 22.03.2012 р. № 4572-VI (далі — Закон № 4572).

Однак маємо зазначити, що це не так: п. 6 ч. 2 ст. 2 щойно згаданого Закону № 4572 передбачено, що сфера його дії не поширюється на непідприємницькі товариства, утворені на підставі інших законів. Відповідна норма повною мірою стосується асоціацій ОСББ. Щоправда, не можемо не звернути уваги на те, що на практиці левова частка всіх асоціацій ОСББ функціонує саме у формі громадських об’єднань: держреєстратори не вбачають у цьому проблем — й охоче реєструють асоціації в такий спосіб.
Водночас зауважимо: окрім того, що це не повною мірою узгоджується із законодавством, процедура реєстрації асоціації ОСББ як громадського формування є складнішою, порівняно з реєстрацією звичайної юридичної особи, а також накладає на членів такої асоціації додаткові обмеження, оскільки останні повинні зважати на норми Закону № 4572.
При державній реєстрації асоціацій ОСББ як звичайних юридичних осіб (не як громадських формувань) організаційно-правова форма останніх, згідно з Класифікацією ДК 002:2004, визначається як асоціація (у розумінні ст. 120 Господарського кодексу України, далі — ГКУ). І хоча на перший погляд це видається не зовсім коректним, адже ОСББ не є підприємствами, а функціонують як юридичні особи із самостійною організаційно-правовою формою (у т.ч. відповідно до Класифікації ДК 002:2004), однак звертаємо вашу увагу на ч. 6 ст. 119 ГКУ. Останньою передбачено, що положення гл. 12 «Об’єднання підприємств» ГКУ за загальним правилом застосовуються також до об’єднань інших суб’єктів господарювання — юридичних осіб.

Для чого створювати асоціацію ОСББ
З’ясувавши (принаймні, за загальними ознаками), що таке асоціація ОСББ, перейдімо до більш практичного питання, а саме: які переваги надає співвласникам її створення?

Будучи лаконічними, зазначимо: перша та головна перевага створення асоціації ОСББ — економія коштів співвласників. Друга перевага (подеколи буває не менш важливою) — економія часу. Далі — конкретніше та з прикладами.

Так, створення асоціації ОСББ надає гарну можливість заощадити на оплаті праці персоналу, обслуговуючого об’єднання співвласників. Звісно, якщо, наприклад, голова правління, бухгалтер, юрист вашого ОСББ працюють на громадських засадах, для вас економія фонду оплату праці не стоїть на порядку денному та, відповідно, не є аргументом для створення асоціації. Однак частіше така робота є оплачуваною, а співвласники зацікавлені в скороченні витрат за відповідною статтею. Саме втакому випадку в нагоді стає асоціація ОСББ.

Створивши останню, ОСББ мають можливість найняти одного бухгалтера, котрий вестиме облік і складатиме звітність за всіма об’єднаннями співвласників. Певна річ, з огляду на більший обсяг роботи його заробітна плата напевне буде більшою. Однак у будь-якому випадку це коштуватиме дешевше, аніж якби кожне ОСББ наймало власного фахівця з ведення обліку.

Аналогічна ситуація з юристами. Їх у штат ОСББ запрошують рідше, однак доволі часто користуються послугами правників на цивільно-правових (договірних) засадах: для отримання консультацій, розроблення внутрішніх документів, провадження певних реєстраційних дій тощо. Зазвичай потреби ОСББ у цій сфері дуже подібні. А відтак, погодьтеся: значно вигідніше, приміром, поставити одному юристу питання, актуальне для всіх ОСББ — членів асоціації, й оплатити необхідну консультацію одноразово, аніж робити це кожному об’єднанню співвласників окремо.

Щодо голів правління ОСББ. Звісно, формально в кожному об’єднанні вони мають бути свої. Однак якщо делегувати більшість їх повноважень очільнику асоціації ОСББ, лишивши за головами правлінь ОСББ самі тільки по суті номінальні повноваження, їх робота не вимагатиме оплати.

Загалом логіка економії на оплаті праці (послуг), сподіваймося, є зрозумілою. Тож аналогічним чином можна міркувати й щодо іншого персоналу, членів правління тощо.

Окрім того, що асоціація ОСББ здатна, як ми продемонстрували вище, істотно здешевити обслуговування об’єднань співвласників, варто поговорити й про інші її переваги.

Так, традиційно реєстрація асоціації ОСББ супроводжується утворенням спільного грошового фонду. У ситуації ж, коли, скажімо, одне з ОСББ — членів асоціації вимагає невідкладного дороговартісного аварійного ремонту, наявність такого фонду допомагає оперативно відреагувати на відповідні потреби. Адже фонду одного ОСББ у подібних ситуаціях інколи буває недостатньо, а на додаткові збори коштів бракує часу.

До слова: з огляду на викладене вище, особливо актуальним і доцільним видається створення асоціації ОСББ саме для співвласників невеликих багатоквартирних будинків.

Утім не можемо не зазначити, що іноді на практиці створення співвласниками асоціації ОСББ не обумовлене жодними практичними міркуваннями. Трапляється, що, створивши відповідну асоціацію, співвласники не делегують останній практично значущих функцій, а використовують передусім для здійснення серед громадян просвітницької роботи щодо діяльності ОСББ, обміну досвідом між ОСББ тощо.

Особливості створення асоціації ОСББ

У разі якщо, ознайомившись із викладеним вище, ви серйозно замислилися над створенням асоціації ОСББ, цей підрозділ — для вас.

Отже, із чого ж розпочати? На першому етапі необхідно сконтактувати з мешканцями інших будинків, у яких створено ОСББ, або ж з органами управління відповідними об’єднаннями. Виявивши однодумців, охочих створити асоціацію, ви зможете попередньо оцінити розміри останньої, а відповідно — отримати більш чітке уявлення, які повноваження можна буде делегувати такій асоціації та наскільки ефективною буде їх реалізація. Звісно, чим ближче один до одного будуть розташовані члени майбутньої асоціації ОСББ, тим ширшим виявиться коло завдань, які зможуть бути реалізовані спільно. Однак якщо бажання об’єднатися виявлять співвласники віддалених будинків — законодавчих перепон для цього не виникне.

Надалі кожному ОСББ необхідно організувати та провести власні загальні збори співвласників, на яких варто проголосувати за створення асоціації ОСББ, а також визначитися із ключовими питаннями її діяльності, скажімо:

  • які функції ОСББ будуть делеговані такій асоціації та які завдання поставлені перед останньою (умовно кажучи, визначитися із призначення асоціації ОСББ);
  • щодо кількості й персонального складу співвласників, які представлятимуть інтереси ОСББ в асоціації (зауважте, що це не обов’язково мають бути члени правління чи інших керівних органів ОСББ);
  • поставити коло питань (хоча б приблизне), щодо яких уповноважені представники від ОСББ мають право приймати рішення самостійно, і питань, для вирішення яких обов’язковим є виявлення думки співвласників (тобто необхідним є скликання загальних зборів членів ОСББ);
  • стосовно способу та періодичності звітування обраних представників перед співвласниками про їх діяльність в асоціації тощо.

Наступним і, власне, основним етапом створення асоціації ОСББ є проведення її установчих зборів, на яких мають бути присутніми делеговані представники від кожного ОСББ — майбутнього члена асоціації.

Одразу ж констатуймо: порядок проведення зборів асоціацій ОСББ (у т.ч. установчих) спеціально не врегульований жодним нормативно-правовим актом. Загальні правила проведення таких зборів слід почерпнути із Закону про ОСББ. Щодо особливостей, пов’язаних зі специфікою правової природи асоціації, то вони мають урегульовуватися представниками від ОСББ на власний розсуд.

Передусім делегати від ОСББ мають самостійно скооперуватися й погодити зручний час і місце для зборів.

Так само невирішеним є питання, хто повинен готувати проект статуту асоціації ОСББ, що має бути розглянутий та затверджений на установчих зборах. На відміну від ОСББ, для якого наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003 р. № 141 затверджена типова форма статуту, установчі документи асоціації ОСББ мають писатися фактично «із нуля». Єдиним дороговказом при цьому слугуватиме ст. 8 Закону про ОСББ, якою встановлено, що статут асоціації повинен визначати відповідно до законодавства  України:

  • найменування, місцезнаходження асоціації;
  • представництво від об’єднань;
  • права й обов’язки членів асоціації;
  • статутні органи асоціації, їх склад і повноваження, порядок утворення, діяльності та фінансування;
  • порядок унесення змін до статуту;
  • підстави й порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) асоціації та вирішення майнових питань, пов’язаних із цим.

Водночас статут може містити інші положення, що є істотними для діяльності асоціації.
Звісно, безпосередньо під час зборів скласти установчі документи буде проблематично. Тож представникам від ОСББ варто заздалегідь розробити власні проекти статутів (або спільно попрацювати над одним), а на установчих зборах лише обговорити спірні питання, за потреби — підкоригувати запропонований варіант статуту й затвердити останній.

Порядок голосування на зборах представників від ОСББ знову ж таки має бути визначений останніми самостійно. Розгляньмо окремі можливі варіанти.

  1. Голосування за принципом «1 ОСББ = 1 голос»
    Найбільш простий та очевидний варіант. Вважаємо, що для прийняття рішення з більшості питань підрахунок голосів у такий спосіб є найоптимальнішим. Так, незалежно від розміру будинку, виступаючи членом асоціації, кожне ОСББ є окремою юридичною особою та має рівні з іншими членами права.
  2. Голосування за принципом «1 представник від ОСББ – 1 голос»
    2.1. Кількість представників від кожного ОСББ однакова
    Підрахунок голосів у такий спосіб подібний до першого із запропонованих варіантів, однак має одну перевагу. Так, при голосуванні за принципом «1 ОСББ = 1 голос» втрачається з виду те, що в межах одного ОСББ представники з окремих питань можуть не мати єдиної думки. У разі ж коли голос кожного з представників рахуватиметься окремо, спорів щодо цього можна буде уникнути.2.2. Кількість представників від кожного ОСББ неоднакова
    Оскільки нормативно питання представництва об’єднань в асоціації ОСББ не врегульоване, у статуті останньої може бути передбачено, що кількість співвласників, котрі представлятимуть в асоціації інтереси ОСББ, залежить від розміру останнього (тобто по суті — від розміру багатоквартирного будинку). У такому випадку слід ураховувати, що під час голосування ті з ОСББ, котрі делегували до асоціації більшу кількість представників, матимуть, відповідно, більше можливостей уплинути на остаточне рішення.
  3. Голосування із застосуванням механізму, запропонованого законодавцем для ОСББ
    Зазначений варіант доцільно застосовувати в тому випадку, коли кількість представників від кожного з ОСББ однакова, але голосування проводиться з питань (передусім — фінансових), котрі прямо чи опосередковано пов’язані з розмірами об’єднань. За такого варіанту голосування слід ураховувати не розмір площі квартири чи нежитлового приміщення, що належить кожному співвласникові (як у випадку з ОСББ), а загальну площу багатоквартирного будинку.

Приклад
До асоціації ОСББ входить 3 ОСББ. Кожне з останніх створене в будинках із загальними площами 300 м2, 500 м2, 1200 м2 відповідно. Їх загальна площа становить 2000 м2. Якщо останню прирівняти до 100%, то на кожне із зазначених вище ОСББ припадатиме 15, 25 та 60 % голосів відповідно. Своєю чергою, якщо від кожного ОСББ до асоціації буде делеговано по 5 представників, то кожен із них матиме таку кількість голосів:

  • представники співвласників будинку площею 300 м2 — по 3% голосів кожен;
  • представники співвласників будинку площею 500 м2 — по 5% голосів кожен;
  • представники співвласників будинку площею 1500 м2 — по 12% голосів кожен.

До слова: у статуті асоціації не забороняється прописувати, що за загальним правилом голосування проводиться за принципом, скажімо, «1 ОСББ = 1 голос», однак за потреби в деяких випадкахпредставники можуть дійти згоди щодо прийняття рішень з окремих питань в інший спосіб.

Згідно із ч. 14 ст. 6 Закону про ОСББ, державна реєстрація об’єднання  (асоціації) проводиться в порядку, установленому законом для державної реєстрації юридичних осіб.  Об’єднання (асоціація) вважається утвореним з дня його державної реєстрації. Хто з представників від ОСББ має подати документи держреєстратору, повинно бути вирішено на установчих зборах.
Безпосередній процес державної реєстрації асоціації ОСББ як юридичної особи здійснюється з урахування положень Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань» від 15.05.2003 р. № 755-IV (далі — Закон № 755), а також Порядку державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань, що не мають статусу юридичної особи, затвердженого наказом Мін’юсту від 09.02.2016 р. № 359/5.
Детально зупинятися напроцедурі не вбачаємо потреби: кожне ОСББ має бути з нею добре ознайомлене, адже свого часу воно реєструвалося суб’єктом господарювання. Утім наодному нюансі все ж акцентуймо увагу.
Так, згідно з п. 2 ч. 1 ст. 17 Закону № 755, заявник, подаючи документи для державної реєстрації юридичної особи, за власним бажанням може долучити заяву про включення до Реєстру неприбутківців. Водночас п. 6 оновленого Порядку ведення Реєстру неприбуткових установ та організацій, включення неприбуткових підприємств, установ та організацій до Реєстру та виключення з Реєстру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.07.2016 р. № 440, одним зі способів реєстрації юрособи неприбутківцем називає подання реєстраційної заяви за формою № 1-РН державному реєстратору як додатка до заяви про державну реєстрацію. Відповідні норми є відносно новими, тож радимо звернути увагу на таку можливість та скористатися нею (звісно ж, якщо ви не бажаєте, аби ваша асоціація ОСББ була платником податку на прибуток або єдинником), щоб надалі додатково не звертатися до органів Державної фіскальної служби України.

 

ОЦІАЦІЯ ОСББ Догляд за зеленими насадженнями та інвентарем дитячих майданчиків Один двірник, який постійно займається поливом газонів, роботою з бур’яном, а зимою – за очищеними доріжками від снігу. Одинаковий догляд за всіма газонами та інвентарем дитячих майданчиків, незалежно від того, біля якого під’їзду вони розташовані. Кожне ОСББ працює з різними двірниками і доглядає тільки за зеленими насадженнями, що знаходяться на його території. Це може призвести до непорозуміння, хто відповідальний за той чи інший газон або дитячу площадку у внутрішньому дворику, що негативно відобразиться на їх догляді. Штат та витрати на зарплату Одна Голова Асоціації, яка отримує одну зарплату; одна інженерна служба (сантехнік, електрик); один бухгалтер, що веде спільну бухгалтерію. Вісім голів, кожна з яких отримує зарплату; кожне ОСББ працює з різними підрядчиками по прибиранню чи обслуговуванню інженерної мережі, що збільшує витрати на одну й ту саму роботу в декілька разів. Загальна насосна, освітлення прибудинкових територій, об’єкти пожежної безпеки Ці питання потрібно вирішувати стосовно цілого комплексу, а не в розрізі секцій. Перекидування обов’язків з одного ОСББ на інше, так як це питання, що стосуються всіх під’їздів Оперативність вирішення питань Голова Асоціації буде виконувати свої обов’язки як основну роботу, що дозволить жителям комплексу оперативно вирішувати питання, які будуть виникати, та вчасно отримувати необхідні їм документи. Голови ОСББ виконують свою роботу за сумісництвом, що ускладнює швидку реакцію на поточні проблеми. Відстоювання інтересів жителів комплексу в органах місцевої влади Єдиний офіційний представник, який відстоює інтереси жителів всіх секцій.Різні представники, які не завжди одинаково представлють під’їзд, що очолюють.

Із цієї статті ви дізнаєтеся: що таке асоціація об’єднань співвласників багатоквартирного житлового будинку (далі – ОСББ), для яких цілей вона створюється і як правильно її зареєструвати.

Що можна зробити на практиці: проаналізувати, чи варто створювати асоціацію ОСББ і при її створенні оптимізувати витрати вашого ОСББ (зокрема, витрати на ведення бухгалтерського обліку та юридичне обслуговування).

Що таке асоціація ОСББ

Практику створення ОСББ не можна назвати повсюдною, однак із кожним днем зареєстрованих ОСББ стає все більше. Наступний крок – створення асоціації ОСББ. Про доцільність цього кроку й поговоримо.
У ст. 1 Закону від 29.11.01 р. № 2866-III «Про об’єд­нання співвласників багатоквартирного будинку» (далі – Закон № 2866) знаходимо потрібне нам визначення. Асоціація ОСББ – це юридична особа, створена для представлення спільних інте­ресів об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.
Асоціація ОСББ має свій статут, а також усі права та обов’язки юридичної особи згідно із законодавством України.
Якщо говорити по-простому, то асоціація ОСББ – це об’єднання декількох ОСББ в одну юридичну особу для представлення спільних інтересів. Однак слід розуміти, що ОСББ, які вступили в асоціацію, не припиняють своє існування як юридичні особи.
Зауважимо, що за рішенням загальних зборів ОСББ функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (усі або частково) або управителю, або асоціації (ч. 2 ст. 12 Закону № 2866). Крім того, загальні збори мають право передати асоціації частину повноважень своїх органів управління (ч. 2 ст. 16 Закону № 2866). Таким чином, асоціації ОСББ можуть не тільки представляти інтереси об’єднань, але й фактично управляти ними.
На сьогодні існує безліч спорів про організаційно-правову форму асоціації ОСББ. Багато хто помилково вважає, що це громадська спілка. А значить, на асоціацію поширюється дія Закону від 22.03.12 р. № 4572-VI «Про громадські об’єднання» (далі – Закон № 4572). Але якщо ми прочитаємо п. 6 ч. 2 ст. 2 Закону № 4572, то побачимо, що сфера дії цього Закону не поширюється на непідприємницькі товариства, створені на підставі інших законів. Асоціація ОСББ повністю підходить під цю норму, і при її реєстрації варто пам’ятати про це.
Але ж на практиці більшість асоціацій ОСББ реєструється як громадські організації. Однак це не відповідає законодавству і до того ж значно ускладнює процес реєстрації. Найбільш правильний і легкий шлях – зареєструватиюридичну особу у формі асоціації (у розумінні ст. 120 Господарського кодексу, далі – ГК). Асоціація – це організаційно-правова форма згідно із Класифікацією ДК 002:2004.
Уточнимо, що ОСББ не є підприємствами, це юридичні особи із самостійною організаційно-правовою формою. Однак ч. 6 ст. 119 ГК передбачено, що положення гл. 12 «Об’єднання підприємств» ГК за загальним правилом застосовуються також до об’єднань інших суб’єктів господарювання – юридичних осіб.

Цілі створення асоціації

Іншими словами, які ж цілі переслідують ОСББ, об’єднуючись в асоціації?
Перша ціль – ефективне управління та економія коштів. Адже асоціація ОСББ – це не сума всіх ОСББ із їх головами, бухгалтерами та іншими штатними одиницями. Це нова одиниця, нова юрособа з персоналом, достатнім для утримання всіх будинків асоціації. Інакше кажучи, створення асоціації дозволяє найняти лише одну одиницю персоналу (одного бухгалтера, одного юриста і т. д.). Це вигідніше, ніж кожному ОСББ наймати свого фахівця.
Істотним плюсом є також і те, що при реєстрації асоціації може створюватися спільний грошовий фонд, що значно спрощує життя самих ОСББ. Наприклад, ОСББ терміново потрібні гроші на аварійний ремонт або на інші непередбачені витрати. Ці витрати можна оплатити із грошового фонду асоціації.
Друга ціль – можливість ефективно протистояти монополістам у судових спорах і відстоювати свої права в усіх органах державної влади. Адже чим більше учасників асоціації, тим легше їм буде лобіювати свої інтереси в держструктурах.

Як зареєструвати асоціацію ОСББ

Припустимо, ваше ОСББ  ініціатор створення асоціації. Розповімо, як вам слід діяти.

Крок 1. Вам треба зв’язатися із жителями інших будинків, у яких уже створені ОСББ. І памятайте: чим більше ви знайдете однодумців, тим простіше буде в подальшому функціонувати асоціації.

Крок 2. У кожному ОСББ, яке відгукнулося на вашу пропозицію, слід провести збори власників. На зборах мешканцям треба проголосувати за вступ в асоціацію, а також вибрати свого офіційного представника, який буде представляти інтереси ОСББ в асоціації.

Крок 3. Потрібно провести установчі збори асоціації, на якому повинні бути присутніми представники від кожного ОСББ. За підсумками зборів складається протокол (це дуже важливий документ!). На зборах слід вирішити питання про функції асоціації, кількість персоналу, створення грошового фонду, а також про порядок голосування. Найбільш простим та оптимальним способом є принцип 1 ОСББ = 1 голос.
І найголовніше – треба домовитися, хто підготує проект статуту асоціації. Конкретних приписів щодо створення статуту асоціації ОСББ у законодавстві немає (на відміну від ОСББ, для якого наказом Держкомітету з питань житлово-комунального господарства від 27.08.03 р. № 141 затверджена типова форма статуту). Однак існують певні вимоги до змісту статуту асоціації ОСББ, викладені в ст. 8 Закону № 2866. Згідно з цими вимогами у статуті повинні бути такі пункти:

  • найменування, місцезнаходження асоціації;
  • представництво від об’єднань;
  • права та обов’язки членів асоціації;
  • статутні органи асоціації, їх склад і повноваження, порядок створення, діяльності та фінансування;
  • порядок внесення змін до статуту;
  • підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) асоціації та рішення пов’язаних із цим майнових питань.

Крок 4. Для реєстрації асоціації слід подати суб’єкту держреєстрації пакет документів. Реєстрація проходить за правилами реєстрації юридичних осіб (ч. 14 ст. 6 Закону № 2866). А це значить, що згідно зі ст. 17 Закону від 15.05.03 р. № 755-IV «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців і громадських формувань» (далі – Закон № 755) для реєстрації потрібно подати такі документи:

  • заповнену реєстраційну картку на проведення державної реєстрації юридичної особи (форма 1, затверджена наказом Мін’юсту від 18.11.16 р. № 3268/5);
  • оригінал (ксерокопію, нотаріально засвідчену копію) рішення про створення асоціації ОСББ і затвердження його статуту. Тобто подається протокол установчих зборів;
  • два нотаріально завірених і прошитих примірники статуту асоціації ОСББ;
  • копію нотаріально завіреної довіреності на представника, який буде займатися реєстрацією асоціації ОСББ (якщо ним не є сам голова правління асоціації ОСББ).

Адміністративний збір при реєстрації не справляється.
Процедура реєстрації займає 24 години з моменту подання документів держреєстратору (не рахуючи вихідних і святкових днів) (ст. 26 Закону № 755).

Крок 5. Суб’єкт реєстрації повинен видати вам виписку з ЄДР (у паперовій формі з підписом і печаткою цього суб’єкта), яка підтверджує, що реєстрація асоціації відбулася успішно (ст. 25 Закону № 755).

 

Для чого створюється асоціація ОСББ?

         Формально визначена законом мета і предмет діяльності асоціації ОСББ –  це представлення спільних інтересів об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, які є її членами, та управління багатоквартирними будинками її членів.

         Виходячи з мети створення і предмету діяльності ОСББ, які представляє асоціація, до предмету діяльності асоціації ОСББ належить:

  • здійснення функцій з управління багатоквартирними будинками, переданих асоціації за рішенням загальних зборів ОСББ – її членів,
  • забезпечення належного утримання, експлуатації і ремонту багатоквартирних будинків та прибудинкових територій ОСББ-членів асоціації,
  • сприяння співвласникам багатоквартирних будинків членів асоціації в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами,
  • забезпечення реалізації прав співвласників багатоквартирних будинків ОСББ-членів асоціації на володіння та користування спільним майном,
  • захист інтересів ОСББ-членів асоціації в органах державної влади та органах місцевого самоврядування, перед іншими юридичними та фізичними особами,
  • утримання, експлуатація і ремонт майна, що забезпечує спільні потреби співвласників багатоквартирних будинків ОСББ-членів асоціації.

         Наведений перелік є орієнтовним, і конкретним статутом конкретної асоціації ОСББ предмет її діяльності може бути деталізовано більше або менше. 

Гранти Європейського Союзу для ОСББ на утеплення будинків

Європейський Союз започаткував програму IQ energy для об’єднань співвласників багатоквартирних будинків. Відтепер українські ОСББ можуть взяти кредит на утеплення будинку і отримати 40% компенсацію при поверненні кредиту. Заявки приймаються протягом року.

Більше грантів у розділі Гранти 

Будь-яка фізична особа, яка має доступ до житлового приміщення в Україні та бажає поліпшити енергоефективність цього приміщення, може скористатися програмою IQ energy. Програма IQ energy надає інвестиційні заохочення (гранти) за виконання наступних вимог:

  • Проекти термодернізації мають бути прийнятними, тобто потрібно дотриматися вимог будівельних норм та правил і використати виключно дозволені матеріали та обладнання;
  • Джерелом фінансування повинні бути кредити фінансових установ – учасників програми;
  • Проект потрібно повністю завершити впродовж чотирьох місяців з дати кредиту;
  • Позичальник повинен зареєструватися в онлайн Системі Управління Грантами програми IQ energy, подати запит на отримання гранту та надати інформацію про себе та про проект термомодернізації задля проведення належної верифікації (перевірки);
  • На момент подачі позичальником запиту на отримання гранту кредит має бути непогашеним, тобто повинна існувати заборгованість за кредитом;
  • Позичальник не звертався за цим проектом за грантами чи компенсаціями до жодних інших програм.

Будь-яка фізична особа може отримати грант в розмірі до 3 000 євро за одним або кількома проектами. Гранти виплачуються в євро на банківський рахунок позичальника, це не може бути кредитний рахунок. Гранти сплачуються фінансовими установами – учасниками програми за результатами успішної верифікації проектів інженерами програми IQ energy.

Позичальником за програмою IQ energy може бути будь-яка фізична особа, що має доступ до житлового приміщення на території України та бажає здійснити заходи з підвищення його енергоефективності. 

Програма IQ energy призначена для підтримки проектів, метою яких є підвищення енергоефективності житлових помешкань – одноквартирних будинків (садибних та котеджних будинків) та квартир у багатоквартирних будинках.

Програма IQ energy не надає підтримку проектам, що підтримуються за рахунок будь-якого іншого гранту, в тому числі в рамках державної програми з енергоефективності (Державної цільової економічної програми енергоефективності і розвитку сфери виробництва енергоносіїв з відновлюваних джерел енергії та альтернативних видів палива). 

Позичальники за програмою IQ energy мають право отримати грант IQ energy як винагороду за успішну реалізацію проекту енергоефективності, якщо ними були виконані грантові умови. Позичальники можуть використовувати кошти отриманого гранту на будь-які цілі на свій власний розсуд. Максимальна сума усіх грантів за усіма кредитами, на яку має право претендувати одна особа за програмою IQ energy, складає 3 000 євро.

Заявку на отримання гранту подає позичальник. Позичальники можуть сформувати заявки на отримання гранту самостійно або залучити для допомоги представників банків-учасників програми чи третіх осіб, на свій власний розсуд та ризик. Для отримання гранту за програмою IQ energy позичальник повинен офіційно звернутися з відповідним запитом. Запит подається виключно в електронній формі до Системи управління грантами, яка доступна через мережу інтернет розроблена спеціально для супроводження процесу присудження грантів.

Проект

“Місцевий розвиток, орієнтований на громаду”

Управління економіки виконкому міської ради повідомляє Вам про те, що на даний час в місті Переяславі–Хмельницькому продовжує реалізуватись програма ЄС/ПРООН «Місцевий розвиток, орієнтований на громаду». У разі зацікавленості участі та співфінансування енергоефективних заходів на 2016 – 2017 роки в рамках програми ЄС/ПРООН «Місцевий розвиток, орієнтований на громаду» просимо звертатись до відділу економіки та зовнішніх зв’язків управління економіки, кабінет 112 або за номером телефону 5-38-04.

40% житла у місті – приватні квартири, а з ними і будинки отримали свого колективного власника. Тобто кожний багатоквартирний будинок – є громадою співвласників. Реєстрація юридичної особи ОСББ – це реєстрація факту про об`єднання громади у такому будинку.

ОСББ є однією з найефективніших форм управління будинком та житловим майном. ОСББ потрібне для того, щоб (на підставі Закону та Статуту) отримати демократичний механізм колективного прийняття рішень з питань експлуатація та належного утримання будинку. Створюється організаційна структура, яка здатна вирішувати загальні проблеми мешканців будинку, відстоювати їх інтереси та права в органах державної там місцевої влади, стосунках з іншими юридичними особами, а також виступати позивачем у суді.

Закон України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» дає визначення: «Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку – юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і
використання спільного майна».

Як функціонує ОСББ:

  • Кожен мешканець будинку може приймати участь в управлінні будинком шляхом голосування на загальних зборах або через обрання до органів управління (на посаду члена правління чи голови правління ОСББ).
  • Після реєстрації ОСББ має право відвести прибудинкову територію в спільну сумісну власність та використовувати її для здійснення господарської діяльності.
  • Об’єднання має право здавати в оренду і передавати в користування загальне майно будинку та самостійно витрачати отриманий в результаті цього дохід на утримання будинку.
  • ОСББ самостійно займається плануванням робіт, необхідних для якісного утримання будинку та прибудинкової території, визначає кошторис утримання будинку та на загальних зборах встановлює розмір внесків його співвласників.
  • Всі належні пільги і субсидії по сплаті внесків на утримання будинку та житлово-комунальних послуг для співвласників у ОСББ зберігаються.
  • За згодою співвласниківв ОСББ у якості квартплати для деяких мешканців може зараховуватись трудовий внесок.
  • Всі платежі мешканців будинку і доходи від використання загального майна поступають на розрахунковий рахунок ОСББ та витрачаються на обслуговування і ремонт будинку згідно затвердженого на загальних зборах кошторису витрат.
  • Усі співвласники будинку у ОСББ мають можливість здійснювати контроль за фінансово-господарською діяльність об’єднання за допомогою ревізійної комісії або самостійно.
  • ОСББ самостійно обирає обслуговуючі організації або управителя за договором, якого можуть змінити в разі надання ним неякісних послуг з управління.
  • Реєстрація ОСББ дає змогу отримувати якісні послуги з експлуатаці та утримання будинку за меншою ціною оскільки об`єднання співвласників є неприбутковою організацією і не сплачує податок на прибуток та податок на додану вартість.
  • Учасники об’єднання можуть завчасно планувати заходи для поліпшення стану будинку, його модернізації та ремонту обладнання всієї будівлі, а також впровадження заходів з енергозбереження.ОСББ, як юридична особа, може брати кредит у банку для проведення ремонту чи термомодернізації будинку (за умови погодження суми кредиту 2/3 співвласників на загальних зборах).
  • За умови створення ОСББ зростає зацікавленість та відповідальність мешканців будинку та, як наслідок, підвищується ефективність управління спільною власністю.
  • Як виняток, ОСББ, очікуючи більш сприятливих умов, може взагалі не здійснювати ніякої господарської діяльності, а використовувати свій юридичний статус для захисту житлових прав мешканців будинку.

Усю необхідну інформацію щодо процедури створення та функціонування ОСББ, особливостей здійснення права власності у багатоквартирному будинку, діючих місцевих та державних Програм підтримки і пільгового кредитування ОСББ – можна отримати особисто у Ресурсному центрі громад Переяслав-Хмельницькой міської ради (вул. Б.Хмельницького, 27/25, 1 поверх) або за номерами по телефону: (04567) 5-38-04 та (04567) 5-15-68.

 

Розвінчання міфів про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), які відлякують людей до їх створення

Міф 1
Якщо ми не створимо ОСББ, то ЖЕК, влада (міська, державна), будь-хто інший вирішить проблеми нашого будинку, оскільки вони нам винні.

Як є насправді:

Ніхто і ніколи не буде займатись чужим майном, окрім як на платній основі.

У ОСББ та ЖЕКів (ЛКП) абсолютно різні цілі та завдання. Мета ОСББ (неприбуткове об’єднання громадян) – зберегти будинок і будинкові комунікації, метою ЖЕКу (як і будь-якої прибуткової організації) – є максимізація прибутку та мінімізація витрат. Тільки колективний власник (тобто, ОСББ) може змінити ситуацію, самостійно управляючи, або укладаючи договори на часткове управління з тими юридичними або фізичними особами, які запропонують ОСББ вигідніші умови.

Міф 2
Голова правління може виявитися недобросовісною та непорядною людиною в питаннях розподілу коштів членів ОСББ.

Як є насправді:

По-перше, головою правління ОСББ може бути виключно власник приміщення у Вашому будинку, тобто мешканці самостійно обирають людину, яку знають, яка є їхнім сусідом, до якої завжди можна звернутися з питаннями, а якщо вона не виправдала сподівань, на найближчих загальних зборах ОСББ можна винести питання про її переобрання. По-друге, розподіл коштів у ОСББ контролює ревізійна комісія будинку. По-третє, даний ризик не більший і не менший, ніж у будь-якій іншій установі, що веде фінансову діяльність (банки, ЖЕКи, тощо).

Міф 3
Ми не дамо собі раду, хто буде виконувати всі роботи у будинку, вестиме фінансову діяльність?

Як є насправді:

Найняти двірника чи прибиральника для будинку – не складно. Додатковою перевагою ОСББ в цьому питанні є те, що роботи у будинку можуть виконувати його мешканці в рахунок експлуатаційних внесків на утримання будинку та прибудинкової території. Електрика та сантехніка ОСББ наймають за договором, роботи приймають за актами виконаних робіт. У разі, якщо Ви не знаєте де знайти даних спеціалістів, звертайтеся у ресурсний центр для ОСББ Львівської міської ради, який з метою вирішення даного питання надасть Вам контакти голів правління ОСББ у Вашому районі, у яких такі спеціалісти працюють та готові надавати додаткові послуги.

Міф 4
У ОСББ більша квартплата, ніж у ЖЕКу.

 

Як є насправді:

Як показує досвід львівських ОСББ, внески на утримання будинку та прибудинкової території у будинках ОСББ та у комунальних будинках знаходяться приблизно на одному рівні. Проте, щомісячні відрахування на капітальний ремонт у будинках ОСББ в середньому становлять 0,4-0,5 грн./м2, в той час, як у ЛКП більше 80% всіх коштів, які ви сплачуєте, йдуть на заробітну плату та сплату податків, в чому ОСББ має свої переваги: діяльність не оподатковується, а розрахунки за роботи здійснюються по акту виконаних робіт, бухгалтер може працювати «за сумісництвом» на декількох будинках ОСББ.

Кошторис ОСББ та, відповідно, закладений у ньому розмір експлуатаційних внесків затверджується рішенням загальних зборів. Звісно, ті ОСББ, які прийняли рішення отримувати додаткові елементи комфорту (відео спостереження, цілодобову охорону, паркінг чи послуги консьєржа, тощо) – будуть мати вищу оплату за утримання будинку, ніж будинки, які обслуговують ЛКП, що таких послуги не надають.

Міф 5
Є ризик, що не всі власники будуть вчасно здійснювати дану оплату.

 

Як є насправді:

Експертні опитування підтверджують, що рівень оплати у будинках, де створене ОСББ, перевищує 98% щомісяця. Адже, у будинку, де діє організована громада, великий позитивний вплив на боржників має громадський осуд сусідів, які розуміють, що неплатники уповільнюють процес належного утримання будинку та прибудинкової території.

Міф 6
ОСББ приватизує будинок, а потім продасть мою квартиру.

 

Як є насправді:

ОСББ – добровільне об’єднання мешканців будинку, створене для належного утримання будинку та прибудинкової території. Юридична особа ОСББ не набуває права власності на житлові чи нежитлові приміщення у будинку, які є у власності мешканців та не має юридичних підстав ним розпоряджатися. ОСББ (в особі голови правління), розпоряджається лише тими внесками, які щомісячно сплачують співвласники на рахунок об’єднання у вигляді експлуатаційних внесків.

Отож, вибір за Вами – залишити все, як є, або пройти шлях від колективної безгосподарності та безвідповідальності – до об’єднаної громади та господаря у будинку та в державі загалом!

 

ПОСІБНИК ДЛЯ ОСББ (Частина 1)

ПОСІБНИК ДЛЯ ОСББ (Частина 2)

ПОСІБНИК ДЛЯ ОСББ (Частина 3)